（一方）婚前房子（婚后产生）的租金是夫妻共同财产吗？
以租养供，卜易的小房子归谁？
这个问题不禁让我们想到之前代理的一个案件，不知道朋友们还记不记得，之前胜伦“家简法”的那个故事——《不翼而飞的房子》？事情是这样的——
卜易是一位单亲爸爸，带着一个十多岁儿子，按揭买了一套两房一厅的小户型，正在供；尔菲是一位单亲妈妈，带着一个十多岁的女儿，也有一套两房一厅的小房子，已经付完全款。两人觉得双方条件很是般配，就组成了一个再婚家庭。
但结婚后，一家四口，两个半大孩子，哪套小房子都不适合一家四口居住，只得另外租了套大房子住。后来，两人商议改善一下家里的居住环境，就把卜易名下那套小房子出租出去，租金能够覆盖月供；将尔菲名下的小房子卖出，买了一套大房子，一家四口搬进大房子生活。
后来，卜易和尔菲终因性格差异，矛盾日渐激化，卜易向法院起诉离婚。在诉讼中，卜易认为，大房子是婚后共同购买，是夫妻共同财产；而他的那套小房子，是婚前购买的，婚后还贷的钱来自租金，而租金属于房子的孳息，因此租金也是婚前财产，所以，房子属于他个人财产，不是夫妻共同财产。
卜易的这一主张，差点没把尔菲给气死，尔菲反问：如果当初不是用我的小房子换了大房子给一家人住，你把你的房子租出去，难道你和儿子住大街上吗？
租金，到底是投资收益，还是“孳息”？
我们在接受尔菲的委托后，就租金的问题进行了分析，并研究了大量案例。
根据民法典婚姻家庭编的司法解释，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。
“孳息”这个词，是民法中的一个专用词汇，不是日常生活用语，很多读者朋友可能会觉得陌生。“孳息”是什么意思？孳息，就是原物产生的额外收益，比如动物生产的幼崽，属于自然孳息；再比如存款产生的利息，属于法定孳息。
那么租金到底是房子产生的收益呢，还是孳息？其实并没有定论。
于是，结合卜易和尔菲这个案件的实际情况，我们从多个方面准备证据并展开论述，以证明卜易的小房子婚后产生的租金是投资收益，属于夫妻共同财产：
首先，我们梳理了双方婚前婚后房产变动情况的证据资料，同时列了一张表格，清晰地展示了双方婚前婚后的房产情况。在婚前，卜易只有一套尚在按揭的小房子，只能用于和儿子一起居住，不可能用于出租；而尔菲婚前也有一套小房子，足够尔菲和女儿居住。婚后，如果不卖掉尔菲的房子，双方既没有经济能力、也没有购房资格去购买一套大房子，因此，出售尔菲的小房子用于购买大房子、把卜易的小房子租出去，是双方对家庭财产进行的一个规划安排，卜易的小房子出租出去是家庭理财方案的一部分，因此房屋租金属于投资收益。
其次，我们搜集了在出租卜易房屋的过程中，尔菲与中介机构进行商谈、参与签约、以及房屋出租后与租客之间沟通联系、收取租金的相关证据，以证明在房屋出租过程中，尔菲也付出了相应的精力和劳动，因此租金是收益而非自动产生的孳息。
本案最后以调解结案，虽然无法确切知道法官对这一问题会如何具体论述，但是，我们检索的大量案例判决结果表明，一方婚前房屋婚后产生的租金，如果是无须双方婚后付出劳动即可自动取得，则被认定为孳息的可能性较大；如果这个房子租出去后还要和租客沟通、要维修、要投入精力管理，那么这个租金很可能被认定为投资收益，属于夫妻共同财产，只是离婚时将租金作为夫妻共同财产分配的时候，可能会考虑租金来源这个因素，给房主那一方多分一些。
律师支招
每个案件都有不同的实际情况，纷繁复杂，法律的规定不可能涵盖社会生活的方方面面，“以事实为依据”是法官裁判案件的一个基本原则。租金到底是投资收益还是孳息，需要根据不同的案件事实情况来进行判断，并无定论，因此也给婚前财产安排留下了空间。我们建议：
如果你是有房的这一方，想要租金归自己，可以考虑将房子的租赁事宜委托给父母、亲友或者专门机构进行管理，避免婚后需要自己亲自管理；并且建议租金单独开户，以免和婚后其他资金发生混同，另外，要求租客转账交租金的时候备注清楚“某某房某月租金”，以明确收入来源和属性。
而如果你是没有房子的那一方，但希望租金是夫妻共同财产，则要尽量参与租赁事宜，为租金付出一定的劳动，比如参与租赁合同的签订、与租客之间的沟通、 定期不定期查看出租房屋的状况、对房屋进行修缮维护等等。
当然，更清晰有效的办法，就是签订夫妻财产约定，对租金属于夫妻共同财产还是一方个人财产进行明确约定。
