浅析租赁合同的常见风险及防范
——以出租方利益为视角
广东胜伦律师事务所 肖挺俊 律师
【内容摘要】在租赁合同签订履行过程中，出租方与承租方均会因受到市场环境变化影响而作出各种各样的违约行为，但并非一旦出现违约行为便会影响到租赁合同的履行，因此本文主要围绕租赁合同签订履行过程中各个重要节点进行分析出租方在租赁活动中常见的法律风险，包括租赁合同签订主体、房屋接收、房屋返还、租金收取、租赁合同解除等方面。
【关键词】租赁合同、房屋接收及返还、租金、解除
一、引言
随着房地产经济的发展，房屋租赁市场在房地产交易市场中的比例不断攀升，特别是租赁房屋用于生产经营行为日益增多，但人们的生产经营活动又是受到市场发展中众多不确定因素的影响，进而会影响到租赁合同的履行，于是逐渐出现不同类型的违约行为，如提前退租、拖欠租金等等。而实践中，出租方却通常会因各种因素影响而忽略了前期法律风险的预防，主要表现为签订主体审查不严、租赁合同条款约定不清等等，使得后期维权处于较为被动的地位。为了降低出租方在租赁活动中的法律风险，避免错失良好的商业机遇，现本文主要以出租方利益为视角，分析出租方在租赁活动的常见风险，并提出相应的防范措施。
二、租赁合同常见的法律风险及防范
（一）租赁合同签订主体的瑕疵
基于各种因素的影响，如物业已空置较长时间、遇到大客户等等，业主为抓住市场发展的机遇或者减少经济损失，有时也可能非常心急找到租户并签订租赁合同，于是在与承租方前期磋商签订租赁房屋事宜时，往往会忽略对承租方主体资格、履行能力等方面的审查，最终可能出现合同签订主体实际上并未依法进行工商登记，或者仅仅是一个皮包公司等。
同时，为规避各种税收，出租方也同样可能不重视租赁合同备案的程序，致使因承租方使用租赁房屋而发生纠纷时直接牵涉到出租方。尤其是在承租方突然失踪的情形下，受害人无法向作为实际侵权人的承租人追究责任，将会直接向出租方追索损失，进而很可能触及到租赁房屋贵重的财物，而这些财物实际上是属于出租方的，于是使得出租方处于较为被动的地位。
对于上述情形，出租方应当从如下几方面进行防范：
第一，注重合同签订主体资格及履行能力的审查。若是企业，则可到工商局予以查询或委托律师进行尽职调查等；若是个人，则让其提供身份证及了解其居住的地方等等；
第二，注重租赁合同的备案。即便目前租赁合同是否备案并未影响到合同的效力，但是经过备案后便可以通过有权威的第三方明确双方之间权利义务关系。倘若在承租方使用租赁物过程中出现侵犯第三人财产或人身时，即便承租方因此而突然失踪时，出租方也完全可以通过备案机关予以明确与承租方的权利义务关系，尤其是对租赁房屋中所涉及财产归属问题的明确，进而在一定程度上降低了出租方的法律风险。
（二）承租方拒绝依约接受房屋
市场经济发展变化莫测，生产经营方向随时都可能受到影响，而出租方与承租方从最初磋商到最终签订租赁合同并接收房屋却又须经历一段比较长的时间，少则一个月，多则可能几个月，于是可能导致租赁合同无法实际履行。也就是说，即便出租方与承租方已签订了租赁合同并明确约定交房的日期，但并不能保证承租方一定会按照合同约定接受房屋，承租方很可能会因某种突发因素的出现而不愿意再接受房屋，进而采取各种措施去拖延接收房屋，以期达到无须履行租赁合同的目的。
众所周知，承租方并不会直接以经营困难或经营方向变动等自身原因来拒绝接受房屋，而最有可能的是从租赁标的物的标准着手策划拒收房屋的方案，以拖延超过租赁合同约定的交付期限，最终甚至反过来追究出租方的违约责任。如此一来，原本处于主动地位的出租方将会变得较为被动，甚至会因此而承担违约责任。
为解决承租方拒绝收房的问题，出租方需要在租赁合同中就房屋交付事宜作出明确的约定：
第一、出租方需要明确房屋交付的日期及标准。日期必须要具体到那一天，而房屋交付标准必须是可以量化的，且出租方完全可以顺利完成，避免承租方利用租赁房屋标准约定所存在的瑕疵来拒绝接收房屋。
第二、出租方应明确约定《收房通知书》的收件人、收件地址、联系方式等，以便出租方能够顺利将《收房通知书》寄给承租方。
第三、出租方应明确约定逾期收房的违约责任，以促使承租方积极按照租赁合同的约定接收房屋。
（三）未能及时收回租赁房屋
在合同履行的过程中，租赁合同可能会因双方自身的原因、外界原因而提前解除。目前租赁房屋交易市场中，由于租赁房屋的短缺，出租方一般都会处于较为强势的地位，从而有资格在租赁合同中约定各种利己的解除条件。然而，出租方有时并未实际考虑其可行性，于是在承租方所作出的行为符合解除条件时，出租方即便已依照约定解除了双方的租赁合同。
但关键问题在于，承租方很可能会拒绝返还房屋，并且会采取各种手段去拖延交还房屋的时间。当然，出租方可以依据合同约定起诉到法院，请求判决确认双方合同解除并要求承租方返还租赁房屋，可是一旦法律程序的启动将会意味着需要较长时间才能得出判决结果，而且承租方也完全可能会通过法律程序来延长案件审理的期限，如向法院提出管辖权异议，同时法院强制执行承租方返还租赁房屋在实践中也存在较大的困难。由此一来，出租方即便最终收回租赁房屋，但可能会付出较大的成本，而且肯定会影响到自身经营方案的实施。
针对承租方拒绝返还租赁房屋的问题，出租方可以从如下两点予以防范：
其一，出租方可以在租赁合同中明确承租方拒绝交换房屋的后果，如“约定在承租方拒绝按照指定期限交还房屋时，出租方可以自行处理租赁房屋的设施设备等相关财物，由此产生的费用均由承租方承担”，通过此种方式督促承租方及时交还房屋。但在实践操作中，出租方稍微不注意分寸，极可能会引起新的纠纷。对此，出租方最好委托公证员对清场过程进行公证，罗列清理的财产清单，避免因财产丢失或损失引发新的纠纷。
其二，出租方完全还可以通过另一种方式来督促承租方尽快归还租赁房屋，即出租方可以约定承租方逾期交换房屋的租金按照原租赁合同租金的数倍进行收取，以此方式来增加承租方使用租赁房屋的成本，进而逼迫其主动交换租赁房屋。
（四）未能依约收取租金
对于出租方来说，按照合同约定及时足额收取租金乃是最重要最核心的事项，而实践中又往往会因各种因素而未能及时收取租金，其中主要原因在于如下几点：第一，承租方运营亏损，无能力支付租金；第二，出租方出现违约行为，承租方拒绝支付租金；第三，出租方主张的租金超过了一年的法定时效，进而失去胜诉权。
对于租金收取风险的防范，出租方可以从以下方面着手：
第一，出租方可以采取预收租金的形式，即先支付租金后使用房屋，如提前预付三个月的租金等，并且要求承租方提供履约保证金，以防止承租方擅自撤场给出租方带来不可弥补的经济损失。
第二，出租方应明确约定自身可采取停电停水措施对抗承租方拖欠租金的行为，并指出由承租方承担所造成的一切经济损失。
第三，出租方应当及时行使收取租金的权利，如出租方向承租方发函催促支付租金，以避免超过一年的法定时效。
至于因违约行为而导致无法收取租金，出租方应严格按照合同约定履行义务，并且注意承租方可能设计的陷阱，避免因违约所产生的法律风险。
（五）未能及时行使解除权
在目前法律体系下，合同解除主要包括法定解除、约定解除、协商解除三种情形。对于法定解除的情形，虽然《合同法》已明确规定了解除的几种情形，但其仅仅是一些原则性的条款，如何去理解存在较多的空间，而且目前司法实践又是鼓励市场交易，力求保障交易市场的稳定，使得依据法定事由去解除合同显得更加困难。对于协商解除的情形，在出现较大利益冲突的情况下，双方也是很难通过协商来解除。由此可见，为及时有效保障自身的利益，唯一出路便是明确约定解除的情形。
在租赁合同关系中，租金、房屋用途、房屋结构、房屋使用率等因素都会涉及到出租方的切身利益，出租方可以依据实际情况就上述因素明确自身的解除权，如可以约定以下情形作为解除条件：
1、承租方无故拖欠租金累计一个月；
2、承租方擅自改变房屋用途，如住房改为商业用途等；
3、未经出租方同意，承租方改变房屋结构。
此外，出租方应明确因承租人原因而导致合同解除所需承担的违约责任，以减少自身的经济损失。
三、结语
在租赁房屋交易市场中，出租方虽然凭借着业主的地位而可能在一定程度上处于优势，但并不代表着其可以掌控整个租赁合同履行的过程。随着市场发展环境的变化，出租方实际上仍然可能会面临诸多的法律风险，届时不仅不能实现自己应有的权利，而且可能会承担一些额外的义务，由此可见，出租方做好前期法律风险预防工作显得非常有必要。