浅议公共租赁住房的继承问题
广东胜伦律师事务所 向春兰律师
公共租赁住房（以下简称“公租房”）是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房政策是国家对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。2012年7月25日，《公共租赁住房管理办法》出台，公租房的租赁及管理有了更明确的法律依据。
在日常的法律事务中，律师会协助处理一些关于公租房的法律问题，如公租房能否作为承租人的遗产进行继承？公租房拆迁时获得的拆迁补偿款归谁所有？承租人的继承人能否继承？本文将对前述问题进行简要分析。
一、公租房不是承租人的个人财产，承租人的继承人无权主张继承
根据《继承法》第三条的规定，可以予以继承的是公民的个人合法财产。该法用列举的方式列举了常见的遗产形式：房屋、银行存款、生活用品、车辆、林木、文物、图书等有形财物，以及著作权、专利权中的财产权利等。由此可见，继承的标的物应该是被继承人的个人合法财产，能够被继承的遗产首先必须满足“个人财产”的私有特征。
住房和城乡建设部于2010年6月发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，该意见中明确了公租房产权权属的判断原则： “公共租赁住房建设实行谁投资、谁所有”。因此，公租房的产权应当是属于投资建设者，通常情况下多为政府所有。
实际操作中，公租房所有权人或其委托的运营单位会与符合承租条件的公民签订书面的租赁合同，将公租房出租给公民，由公民缴纳较市场价低的租金。由此可见，承租公租房的公民与公租房所有权人之间形成的是房屋租赁合同关系，而非房屋买卖合同关系。因此，承租人享有的只是公租房的使用权，而不享有公租房的所有权，也就是说，公租房不是承租人的个人合法财产。
综上所述，公租房不能作为承租人的遗产进行继承。而实际生活中，往往有一些家庭误认为公租房可以继承，从而造成家庭纷争。
二、公租房拆迁补偿款是否属于承租人的遗产，要具体情况具体分析
公租房拆迁后，承租人可以获得一定的拆迁补偿，该款项是给承租人的一种补偿及安置费用。该补偿是否属于属于承租人的遗产，要根据具体情况分析。
现实生活中，有很多承租人都是以家庭为单位承租公租房的，因此，除承租人本身之外，其家庭成员就可能属于所谓的“共同居住人”。若承租人在租赁期间死亡，如果有符合条件的共同居住人的，则该共同居住人可以办理租赁更名手续，并继续承租该公房。
拆迁补偿款项取得的时间节点对拆迁补偿款项的定性至关重要。若承租人在去世之前，取得了拆迁补偿款项，则该款项在其去世后转化为了承租人的遗产，其继承人依法可以对款项进行继承。但如果在承租人去世之后发生了拆迁补偿，则拆迁补偿费用的性质就另当别论了。
公租房保障的是未死亡的公民的居住，而已经死亡的自然人，自然无需再给予住房的保障。因此，若原承租的公民已经死亡，且其有符合条件的共同居住人的，国家会更倾向于保障共同居住人的居住权利。若发生了拆迁补偿，该拆迁补偿费用也应当是用于保护原承租人的共同居住人。更何况，共同居住人在承租人去世后，已经成为了事实上的承租人，因此，若承租人死亡后才发生拆迁补偿费用的，则即便是共同居住人还没有办理租赁更名手续，该拆迁款项仍然应当属于共同居住人。因此，原承租人的继承人不能对该拆迁补偿款项要求继承。
三、结语
在现实生活中，有很多家庭成员认为父母居住的公租房可以继承，或者认为在父母去世后，获得的公租房拆迁补偿款项也属于父母的遗产，并以此主张继承，从而盲目致讼，造成亲戚反目，家庭不安。对于此类案件，当事人应当厘清公租房以及拆迁补偿款项的性质，才能对案件进行比较准确的预估，避免诉累。