租赁合同的风险与防范
作者：王欣亮 律师、魏燕珍 助理
作者简介：
王欣亮 律师
从事律师行业工作多年，擅长的业务领域主要包括劳动争议纠纷、房地产纠纷及执行类案件，多年来代理了数百起仲裁、诉讼、执行案件，参与办理的群体性劳动争议案件获得2010年度广州市律协维护社会稳定奖。王欣亮律师在非诉讼法律服务方面也有着丰富的实操经验，多年来协助法律顾问单位处理了数量众多的合同审核、法律事务咨询、项目调查等非诉事项。
魏燕珍
广东胜伦律师事务所律师助理，中山大学民商法硕士。
一、引言
租赁物业（包括办公区、卖场、厂房等）是公司设立、企业经营必经的一个过程。在现实生活中，企业管理者常常关注和考虑的是设立公司或扩大经营的“大政方针”，在签订《租赁合同》时往往会忽略了一些细微的问题，而正是由于忽略了对这些问题，或者对这些问题约定不明，导致租赁纠纷产生。我所律师针对现实中一些容易被当事人忽视，而又可能引起争议的问题，提出风险防范措施，为企业签订物业租赁合同提供法律帮助。
二、租赁合同的常见风险
在签订租赁合同过程中需要注意的问题很多，在此无法一一赘述，本文仅就常见的、具有代表性的几类租赁风险进行分析。
（一）出租人不具有出租权，导致租赁合同无效
在租赁合同中，企业求租心切的心理很容易被对方所利用，主要表现为在订立租赁合同前未对出租人主体资格进行审查，或者没有对代理人的代理权限进行审查。在“出租人”无权出租或“代理人”无权或越权代理、真正的出租人又不予追认的情况下，企业很可能面临着房子和票子两空的尴尬局面。
因此，在签订租赁合同前，作为承租方可以审查出租方或其代理人是否有出租权变得尤为重要。律师认为，企业在签订租赁合时可以要求出租方或其代理人出具房屋产权证和相关的授权证明文件，证明其为物业所有人或有权进行出租，这样可以在一定程度上可避免此类风险。
此外，值得承租人注意到是，如果出租房屋属于夫妻共同财产的，承租人必须要求夫妻双方共同签名，或者要求夫妻一方出具另一方有效的授权文件，尽量避免夫或妻一方不追认而产生不必要的纠纷。
（二）租赁物业存在瑕疵，导致租赁合同无效
在签订租赁合同前，作为承租方的企业应提前对租赁物业作尽职调查，避免签订无效合同。以下介绍几种在现实生活中常见的无效合同。
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
例如：房产公司将大厦一二层出租给B公司作商场使用，双方签订《租赁合同》。装修后，承租方却由于物业未经竣工验收和消防验收无法办理营业手续。承租方遂以《租赁合同》无效为由，起诉至法院。法院认为，依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此大厦不具备出租使用的条件；《消防法》规定，消防未经验收或者验收不合格的，也不得使用。因此，A房产公司将大厦出租的行为，违反了《建筑法》和《消防法》的规定。依据 《合同法》的规定，违反法律强制性规定的合同无效，因此双方签订的《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。
现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此，避免此种无效合同风险，最行之有效的方法就是承租方在签订租赁合同之前到房管和国土部门做好尽职调查，核实租赁物业的情况。此外，为了避免此类纠纷出现承租人权利无法得到保障，建议承租人在签订的租赁合同中，约定无效合同的处理条款，以减少损失。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。现实生活中，违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋；三是违反土地使用权出让合同用途的约定，改变房屋用途出租。
依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“未依法取得房屋所有权证件的；属于违法建筑的房屋不得出租”。违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。对于这类房屋，律师建议最好不要承租，否则承租方将面临非常大的法律风险。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
《城市房屋拆迁管理条例》第12条第3款规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行房屋租赁”。在司法实践中，此类房屋租赁合同，法院有可能认定无效，因此，律师认为承租人在签订租赁合，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。
（三）明确约定房屋维修责任，避免维修风险
房屋维修责任是《租赁合同》中最常见的条款之一，根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”在现实中，往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的。
通常情况下，租赁合同是由出租方制定的，出租方往往会在约定维修义务时遮遮掩掩，将维修责任隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。例如，某些租赁合同规定了维修责任，却没有明确维修时间或者维修费用，出现纠纷容易推卸责任；或者是约定承租人过错时应承担维修责任，而又没有对承租人责任进行界定，造成承租人维修义务过重。因此，建议企业在签订租赁合同时应多留心眼，仔细阅读每一个条文，在租赁合同中明确维修时间和维修费用，以列举的方式明确“承租人过错”，限定承租人的维修责任等，在必要时候可以征求律师的意见，慎防陷阱。
（四）防范租赁房屋被拍卖、抵押、查封的风险
《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的权益优先保障，可以说是“抵押不破租赁”；反之，已登记的抵押在前，出租在后，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除，承租人只能向出租人主张赔偿损失。现实生活中，也有不少这方面的案件，例如：甲租赁乙的临街商铺经营餐饮，开业后，甲的饭店生意日益兴隆。半年后，饭店突然被法院查封拍卖。原来，乙在出租之前已将商铺抵押给银行，后因逾期不还银行贷款，被银行申请拍卖。甲被迫停业，向乙追偿而乙早已无力还债，甲最终损失惨重。
为了避免成为下一个“甲”，企业在进行房屋租赁时，一定要要求出租方提供产权证、使用权证明等材料，并核实该财产是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果该房屋存在抵押等权利瑕疵，企业仍要租赁的，建议企业要求出租方提供担保，以弥补风险出现时的损失。
三、结语
俗话说，本固而基实，根深叶自茂。企业管理者们在深谋远虑的时候，不妨先将公司的根扎稳——关注租赁合同的风险。在签订《房屋租赁合同》之前，企业不妨先认真了解相关法律、法规，咨询律师的专业意见，了解租赁物业的权属情况。注重租赁合同的细节问题，可以为企业减少很多不必要的麻烦。