从业主与租户纠纷中探讨物业管理公司的定位
【案情简介】某物业管理公司受某开发商委托为其管理一幢高级写字楼。在物业服务期间，业主与一租户之间因租赁房屋使用事宜产生了矛盾，租户拒绝支付租金及物业管理费用达二个月。之后，业主给某物业管理公司发出正式传真，以委托人名义命令该公司切断对该租户办公室水、电的供应，并要求某物业管理公司打开该租户门锁，将里面所有物品搬出，并称一切后果由业主承担。后来，租户也同样发传真要求某物业管理公司严格履行物业管理合同义务，保证水电的正常供应，并阻止任何人擅自进入办公室。某物业管理公司最终迫于业主压力而采取了停水停电及打开了租户门锁的措施，并协助业主搬走了办公室的全部物品。租户得知消息后，直接将业主、某物业管理公司诉至法院，要求两者连带赔偿其所造成的经济损失。
【法律评析】本案争议焦点在于租户拒绝支付租金及物业管理费的情况下，某物业管理公司是否有权停止租赁物水电的供应以及是否有权打开租户门锁并搬走物品。现从如下两方面予以分析。
一、本案涉及法律关系的分析
从上述案例来看，其中所涉及的法律关系主要包含业主与租户之间租赁合同关系、某物业管理公司与业主之间物业管理合同关系。业主与租户之间的权利义务已通过租赁合同中予以明确，双方因租赁房屋使用产生纠纷应依据租赁合同约定及相关法律规定进行解决，而不能强迫作为第三方的物业管理公司协助解决。
至于业主与物业管理公司之间的物业管理关系，依据《物业管理条例》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可知，物业管理公司属于独立的企业法人，与业主之间实际上是平等的民事主体关系，其在物业管理中的权利义务均来自于与业主（或业主委员会）所签订的物业管理合同。
在物业管理规定中，物业管理公司与业主之间实际上是服务与被服务的关系，其中涉及的权利义务与一般的合同权利义务一样，是相对的，而非绝对的。因而，任何一方不能任意的扩大权利及缩小义务，也不能任意的强调义务忽视权利。一般来说，物业管理公司基于物业管理合同产生的义务主要包括：维护物业内各项设施的正常运作、对物业进行日常的修缮与养护、提供物业项目内日常的保安工作、对业主或非业主使用人提供特约服务等；而物业管理公司基于物业管理合同取得的权利主要有：从业主处获取足额劳动报酬的权利、要求业主为正常的物业管理提供帮助的权利等。
综上可知，某物业管理公司与租户之间并不存在直接的法律关系。同时，某物业管理公司与业主之间是平等的民事主体关系，而不是上下级的隶属关系。
二、本案某物业管理公司是否有权停止水电供应及打开租户门锁
如前文所述，物业管理公司的权利义务主要来源于物业管理合同，可见物业管理公司是否有权停止供应水电及打开租户门锁应当结合物业管理合同予以分析。
1、关于水电供应的问题
通常情况下，物业内的水电供应是由相关的供水、供电部门负责的，作为物业管理服务单位的物业管理公司无权擅自停止对业主日常生活至关重要的水、电供应。在实务中，有关部门往往委托物业管理公司代其收取水电费，但也只是代收费用而已，并未授权物业管理公司停止对业主供水供电。因此，物业管理公司停止对业主供水、供电，没有任何法定的依据。
具体到本案中，某物业管理公司是否有权停止水电的供应在于其与业主之间所签署的物业管理合同中相关约定。倘若物业管理合同明确约定物业管理公司在业主停付物业管理费的情况下，有权停止水电供应，那么物业管理公司依照约定可以采取停水停电的措施，否则将意味着物业管理公司无权直接停止水电的供应，仅能拒绝提供相应的物业管理服务。至于业主与租户之间签署的租赁合同中关于停止供应水电的约定，依据合同相对性原则，其仅能由业主亲自执行，而不能由物业管理公司代为执行。
因此，物业管理公司是否有权采取停水停电措施应视物业管理合同是否有约定而定。
2、关于擅自打开租户门锁的问题
在实务中，业主与租户通常会约定提前解除租赁合同的情形，并且约定包括没收出租房屋物品在内的多种合同解除的法律后果。因此在出现类似本案的纠纷时，业主一般都会要求物业管理公司代为清除出租房屋的物品。但需要说明的是，上述行为实质上是业主提前解除房屋租赁合同的表现，只能由业主自己来行使。在业主与租户之间矛盾没有协商解决或取得法律裁决依据之前，作为合同主体之外的第三方物业管理公司便不能参与或协助业主强行入室，否则，一旦引起民事诉讼及刑事诉讼，无论业主如何声称对此事负责，相关纠纷必定会直接牵涉到物业管理公司。就如本案，某物业管理公司应业主要求强行入室并清除物品，实际上已构成侵权，租户有权要求其承担相应的法律责任。
【律师建议】作为物业管理公司，在提供物业服务过程中需要清晰自身的定位，避免陷于业主与租户之间的纠纷，从而给自身带来不必要的损失。实践中，物业管理公司应当注意如下方面：
1、完善物业管理委托合同
如上所述，物业管理公司权利义务主要来源于物业管理合同，因此在签订物业管理合同时，物业管理公司务必要把握细节，明确自身权责，注明哪些是常规服务，哪些是特约服务；把握自身与业主间权利与义务是否对等，自身的合法权益在合同中是否得到保护等等。例如，物业管理的保安工作，应在合同中明确只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保障责任。
从目前司法实践来看，在物业管理行业的法规尚待完善的情况下，物业管理合同将是争议进入法律程序的重要评判依据，因此合同的责任条款内容是相当重要的，作为物业管理公司一定要认真审查，同时严格按照合同履行相应的义务。至于业主在合同约定之外的指示，物业管理公司应当视情况具体来决定是否配合，就如本案，对于损害第三方合法权益的指示，物业管理公司完全可以物业管理合同没有约定予以拒绝，进而避免受到租户的追究。
2、完善投诉处理机制
在物业服务过程中，物业管理公司经常会接到来自各方的投诉，包括租户、业主或第三方，一旦处理不慎将可能会给自身带来不利的后果。对此，物业管理公司应结合物业管理合同完善投诉处理机制，对投诉予以分类并明确各类投诉处理流程，以妥善处理来自各方的投诉。就如本案，对于业主提出的停止供应水电及打开租户门锁的要求，物业管理公司首先应当分析其性质，并将其列为不可行的类型及指派专人与业主、租户取得沟通，以争取获得各方的谅解，而不是盲目听从业主的指示。