浅析物业管理企业应对业主拖欠物业管理费的法律实务操作
刘秋霞 律师助理
近年来物业管理因业主拖欠物业管理费的纠纷日益增多。笔者根据法律服务实践经验，介绍物业管理企业在应对业主拖欠物业管理费时的法律实务操作，以供讨论参考。
一、物业管理向物业服务的变迁
（一）物业管理概念的渊源
实践操作中，大多数人对于物业管理与物业服务都没有准确地区分，理论界对该问题也尚未有过真正的探讨。追溯物业管理这一概念起源于上个世纪80年代初的深圳。由于当时深圳涉外商品房的发展，为满足涉外商品房的港澳同胞和海外侨胞业主对物业服务的需求，深圳市房地产管理局于1981年3月10日成立了中国大陆第一家业主公司—深圳市物业管理公司，开启了我国物业发展的大门。此后，人们在实践中通常把物业服务企业对不动产的专业管理称之为“物业管理。”此后，人们便形成了物业管理企业是物业的管理者这一观念，而并非服务者。
（二）立法上物业管理与物业服务的区分
2003年国务院颁布了《物业管理条例》，此时物业管理还是在这个意义上被使用。而我国在立法上对物业管理主体明确的界定源于2007年《物权法》的颁布与实施。《物权法》第70条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这意味着我国已经从立法上明确了物业管理企业是处于服务者的地位，而真正的物业管理的主体是业主。对于这一概念明确的界定不仅有利于明确业主与物业服务企业的权利义务关系，而且还对物业管理的健康发展起着至关重要的作用。
二、物业管理企业应对业主拖欠物业管理费的法律实务操作
（一）关于对物业管理服务费进行追缴的规定
我国《物业管理条例》中对物业管理企业追缴物业管理费有明确的规定。根据《物业管理条例》第67条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向法院起诉。”根据现行《物业管理条例》我们可以看出，在业主不按时缴纳物业管理费时，现行立法提倡业主与物业管理企业先通过非诉讼的对话方式解决，当通过双方协商无法解决的时候，物业管理企业再会向业主提起诉讼，对质公堂。
（二）物业管理企业应对业主拖欠物业管理费时具体采取的措施
在法律实务操作中，物业管理企业在应对业主拖欠物业管理费可以递进采用如下几种措施：
1、发送书面催收文件
当业主欠缴物业管理费用时，物业管理企业可以通过向业主发送书面催收文件如物业费催收通知书、邮件、电话短信通知等，催告业主限期缴纳物业管理费。在实际操作中，为了确保送达程序的合法性和有效性，建议物业管理企业采用中国邮政EMS邮寄的形式送达书面催收文件。书面催收文件形式多样，既可以是物业管理企业以自己的名义发出的书面文件，也可以是物业管理企业聘请律师发出的律师函。物业管理企业应当在送达前审查物业服务合同中关于业主送达地址的约定。若明确约定了业主的送达地址，则以约定的地址送达。若未明确约定的，业主是个人的，以其身份证地址为送达地址，业主是法人的，以其注册登记的地址为送达地址。同时，物业管理企业还应当保管好邮寄单和妥投证明。
2、提起诉讼
如果经历前述方式后业主仍然欠缴物业管理费的，物业管理企业可以向法院提起诉讼，通过法律途径要求业主履行其支付物业管理费的义务。
提请物业管理企业在实务操作中要特别注意诉讼时效的问题。据民法原理，我国自然人、法人及其他组织依法享有各项民事权利，如受到侵犯，权利人就依法取得要求法院保护其民事权利的请求权，并在法定期间内加以行使，逾期将丧失该权利，这一法定期间就是民法规定的诉讼时效。物业服务合同纠纷的诉讼时效为两年，因此，物业管理企业一方面可以通过前述送达书面催收文件的形式来中断诉讼时效，另一方面，物业管理企业还应当及时提起诉讼。如果物业管理企业怠于行使债权，则可能会导致其胜诉权的丧失。
三、拖欠物业管理费业主承担的相关连带责任
在实践中，很多物业的实际使用者并非是真正的业主。那么此时，物业的租赁者或使用者没有按期缴纳物业费，由谁来承担缴纳物业管理费的义务呢？根据我国现行法律规定，此时业主和物业的使用者或租赁者承担连带责任。这也是物业管理企业追缴物业管理费的法律途径之一。
根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”也就是说当承租人、借用人或者其他业主使用人没有按期履行缴纳物业管理费的义务时，业主应当承担连带责任。业主将房屋出租，物业的承租人和业主就是物业管理企业的共同债务人，物业管理企业此时有权向任何一方要求承担债务，任何一方都有缴纳物业管理费的义务。
结语：
根据权利义务相对等的原则，物业管理企业应当注意严格按照合同约定，履行自己的物业服务义务，这样才可能避免追索物业管理费的过程中限于被动局面。在自身义务履行不存在瑕疵的情况下，物业管理企业可以结合自身的实际情况，在面对业主欠费的情形下，选择合适的催收方式及催收对象，以保障自身合法债权的实现。